文/蔣保信 轉(zhuǎn)載自：共識(shí)網(wǎng)

2015年11月，國(guó)家要房地產(chǎn)去庫(kù)存。記得那時(shí)候新華社還質(zhì)問(wèn)為什么房地產(chǎn)商不降價(jià)？
正在大家都覺(jué)得房子要打折賣的時(shí)候
任大炮就喊出，2015年不買房，后悔30年。
現(xiàn)在看來(lái)，雖然很不愿意承認(rèn)，但真的是后悔了

如果去年年底來(lái)一套，今年少的賺個(gè)20-30萬(wàn)，多的賺上50-100萬(wàn)。

我們企業(yè)家更關(guān)注制度問(wèn)題，為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地。

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制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然上不去

蔣保信：去年12月份開(kāi)始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點(diǎn)崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫可能會(huì)破滅，還有一些人會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)硬著陸，對(duì)此您怎么看？
任志強(qiáng)：你們媒體提的問(wèn)題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒(méi)有做深入分析。

你要看看，香港有個(gè)公司也出現(xiàn)過(guò)跟佳兆業(yè)一樣的問(wèn)題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問(wèn)題，就股票下跌呢？因?yàn)橹贫炔灰粯印?/span>

在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個(gè)公司還是好的。而在中國(guó)大陸呢？民營(yíng)企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒(méi)人想去救它。

我們?nèi)A潤(rùn)的的頭頭宋林也是在同時(shí)期被抓了，為什么他們的股票沒(méi)跌呢？因?yàn)閲?guó)有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問(wèn)題，是政治問(wèn)題導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？沒(méi)有任何關(guān)系。

我們企業(yè)家更關(guān)注制度問(wèn)題，為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地。比如說(shuō)，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司，這是他們當(dāng)年代表國(guó)企從美國(guó)收購(gòu)了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)的空中管制，低空不開(kāi)放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的，在中國(guó)沒(méi)有市場(chǎng)。

中國(guó)政府必須把這個(gè)制度放開(kāi)，才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭，一兩百萬(wàn)美金的價(jià)格，對(duì)于有些需要的人來(lái)說(shuō)，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機(jī)，但是大部分是銷往國(guó)外，國(guó)內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒(méi)法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但其他國(guó)家為什么可以？

歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問(wèn)題，都會(huì)變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但背后的原因其實(shí)和經(jīng)濟(jì)沒(méi)關(guān)系。制度問(wèn)題解決了，經(jīng)濟(jì)自然就上去了，制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然就上不去。

2

其他方面不開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只能依賴房地產(chǎn)

蔣保信：有人說(shuō)，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)？
任志強(qiáng)：我覺(jué)得不對(duì)。因?yàn)樵谄渌贫炔婚_(kāi)放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開(kāi)，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)。但是如果其他方面開(kāi)放，比如允許民間投資去開(kāi)采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來(lái)了。美國(guó)的頁(yè)巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)放嗎？

中國(guó)發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_(kāi)放。制度不開(kāi)放，資源也不開(kāi)放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開(kāi)放了？假定其他領(lǐng)域都開(kāi)放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開(kāi)放了，只能靠它。

蔣保信：假如開(kāi)放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落？
任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開(kāi)放了以后，對(duì)住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會(huì)上來(lái)的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開(kāi)放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。
蔣保信：現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺(tái)了這么多刺激政策，沒(méi)什么大用。
蔣保信：為什么？
任志強(qiáng)：因?yàn)閭€沒(méi)還完，庫(kù)存還沒(méi)消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫(kù)存和解除債務(wù)問(wèn)題。

歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺(tái)了一個(gè)4萬(wàn)億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開(kāi)工的高峰還是在2010年。

2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫(kù)存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來(lái)以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來(lái)了。
另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國(guó)現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么太大影響。而國(guó)際上大部分國(guó)家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對(duì)GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

從目前來(lái)看，中國(guó)要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說(shuō)戶籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題等等，這些沒(méi)有得到解決的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3

想要房?jī)r(jià)降低的，基本都是自私的

蔣保信：北大的姚洋說(shuō)，中國(guó)經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國(guó)金融市場(chǎng)也可能會(huì)有很大的危機(jī)。
任志強(qiáng)：他說(shuō)的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房?jī)r(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房?jī)r(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。

假如房地產(chǎn)垮了，本來(lái)這個(gè)房子值一千萬(wàn)，銀行可以貸給你五百萬(wàn)，但這個(gè)房子忽然只值三百萬(wàn)，銀行貸給你的五百萬(wàn)就要收回來(lái)了，你工廠的流動(dòng)資金就沒(méi)了，那怎么辦？

蔣保信：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不能降，是嗎？
任志強(qiáng)：對(duì)，也沒(méi)有降的道理。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房?jī)r(jià)降呢？你有毛病??？黃金本來(lái)值一塊錢，你非得說(shuō)它值五毛？我找不到任何一個(gè)國(guó)家需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)的理由，所有的國(guó)家都認(rèn)為房?jī)r(jià)降下來(lái)，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房?jī)r(jià)降下來(lái)。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，天天吵吵鬧鬧，想要房?jī)r(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，哪個(gè)國(guó)家說(shuō)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)？

蔣保信：您前段時(shí)間說(shuō)，2015年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。
任志強(qiáng)：2015年的年底，房?jī)r(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長(zhǎng)。
蔣保信：您說(shuō)今年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，根據(jù)是什么？會(huì)暴漲到什么程度？
任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說(shuō)這個(gè)事了。投資下降，新開(kāi)工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡(jiǎn)單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過(guò)去都是這樣的。

2013年的時(shí)候，我說(shuō)3月份房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那時(shí)沒(méi)有人信，但后來(lái)真是漲了。我的理由還是土地下降了，開(kāi)工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。

蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一瀉千里，因?yàn)橹袊?guó)未售的住房庫(kù)存太大，而且富人開(kāi)始前往美國(guó)、加拿大等全球化的都市購(gòu)買房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。
任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒(méi)有？移民到美國(guó)的人，一年也就八千多人，沒(méi)有辦法再有更多人移民過(guò)去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來(lái)能有多少？

即使移民出去的人都在國(guó)外買房了，所有投資加起來(lái)也不到三百億美元，這對(duì)中國(guó)算什么？中國(guó)有八萬(wàn)多億人民幣，相當(dāng)于一萬(wàn)兩千億美元，流失到國(guó)外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高，開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看？
任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。
土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來(lái)了，在08年的兩會(huì)上，黃孟復(fù)專門把這個(gè)問(wèn)題作為正式提案向政府提出來(lái)了。毫無(wú)疑問(wèn)，這是房地產(chǎn)問(wèn)題中非常重要的一個(gè)方面，沒(méi)什么可討論的。
李騰騰：如果放開(kāi)土地市場(chǎng)的話……
任志強(qiáng)：要放開(kāi)的不僅僅是土地市場(chǎng)，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷?duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，住宅只能是一次性的投入，后期沒(méi)有稅收。

假定我們按照國(guó)際辦法，以居住地納稅為主，情況就會(huì)大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是好事，它就會(huì)抑制房?jī)r(jià)，不讓它漲太高。

但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/span>
你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來(lái)解決這一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)的問(wèn)題是解決不了的。

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